第一章 总则

　　第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》及有关法律、法规规定，结合本市实际，

　　制定本条例。

　　第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　第三条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　本条例所称业主，是指房屋的所有权人。

　　本条例所称物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

　　第四条提倡业主通过公开、公平、公正的市场机制选择物业管理企业。

　　第五条鼓励和扶持物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。

　　第六条市房产住宅行政管理部门(以下简称市房产住宅部门)是本市物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例。

　　县(市)房产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

　　建设、规划、城市管理、工商、物价、公安、环保等行政管理部门和供水、供电、供气、供热等有关单位，按照各自职责配合实施本条例。

　　第二章 业主及业主大会

　　第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会会议，行使投票权;

　　(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地享有受益权和使用情况知情权、监督权;

　　(八)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

　　(九)监督物业管理企业履行物业服务合同;

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　第八条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第九条物业使用人在物业管理活动中的权利义务，由业主和使用人在不违反法律、法规、规章和业主公约的前提下自行约定。

　　第十条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域的划分，由市房产住宅部门或者县(市)房产行政主管部门按照省的有关规定确定。

　　第十一条一个物业管理区域内，具备下列情况之一的，应当成立业主大会，并选举产生业主委员会：

　　(一)公有住宅出售建筑面积达到35%以上;

　　(二)新建物业入住率达到50%以上。

　　成立业主大会、选举产生业主委员会，应当在市房产住宅部门或者县(市)房产行政主管部门,以及所在地街道办事处(乡镇人民政府)的指导下进行。

　　只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十二条业主在首次业主大会会议上的投票权，按照省的有关规定执行。

　　第十三条业主大会应当依照有关法律、法规、规章的规定和业主大会议事规则开展活动。

　　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

　　第十四条业主大会履行以下职责：

　　(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

　　(二)选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作;

　　(三)选聘、解聘物业管理企业;

　　(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;

　　(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　第十五条业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。

　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

　　业主大会的决定对物业管理区域内全体业主具有约束力。

　　第十六条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　第十七条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的社区居民委员会。

　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。

　　第十八条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

　　(四)监督业主公约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。

　　第十九条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向市房产住宅部门或县(市)房产行政主管部门备案。

　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力和必要工作时间的业主担任。

　　业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

　　第二十条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　业主公约对全体业主具有约束力。

　　第二十一条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　第二十二条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。

　　第三章 物业管理企业

　　第二十三条物业管理企业应当具有独立的法人资格，并取得资质证书后，方可从事物业管理活动。

　　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　第二十四条物业管理企业享有以下权利：

　　(一)依照有关规定和物业管理服务合同，对物业及环境、秩序进行管理;

　　(二)收取物业服务费用;

　　(三)制止违反物业管理规定和业主公约的行为;

　　(四)法律、法规规定的其他权利。

　　第二十五条物业管理企业应当履行以下义务：

　　(一)履行物业服务合同，提供物业管理服务;

　　(二)接受业主、业主大会和业主委员会的监督;

　　(三)接受物业管理行政主管部门的监督管理;

　　(四)对物业管理区域内发生的突发性事件及时报告有关管理部门，并协助处理;

　　(五)遵守有关法律、法规和规章的规定。

　　第二十六条物业管理企业应当按照资质等级从事物业管理活动。

　　第二十七条外埠物业管理企业进入本市从事物业管理活动的，应当到市房产住宅部门备案。

　　第四章前期物业管理

　　第二十八条开发建设单位在销售物业前，应当按照本条例的规定选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理并签订前期物业服务合同。

　　物业买受人在与开发建设单位签订物业买卖合同时，应当同物业管理企业签订前期物业服务协议。

　　在同一物业管理区域内，前期物业服务协议中涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

　　前期物业服务协议和前期物业服务合同到业主大会成立并选聘新的物业管理企业时自行终止。

　　第二十九条销售住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。

　　投标人少于3个或者规模较小的，经市房产住宅部门或者县(市)房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。

　　第三十条开发建设单位应当在申请新建物业综合验收的同时，向市房产住宅部门或者县(市)房产行政主管部门提出物业管理交接验收申请，经市房产住宅部门或者县(市)房产行政主管部门组织开发建设单位和物业管理企业进行物业管理交接验收，签订物业管理交接验收协议后，办理入住手续。

　　庭院设施及其它配套设施未按照设计标准建成的，建设单位和物业管理企业应当在交接验收协议中明确后续建设责任和期限。

　　第三十一条开发建设单位向物业管理企业移交物业时，应当同时提供下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工综合验收资料;

　　(二)设施、设备的安装、使用和维护保养技术资料;

　　(三)物业质量保证文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理所必需的其他资料。

　　第三十二条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，开发建设单位不得出售或转让。

　　第三十三条开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　第三十四条开发建设单位应当按照总建筑面积0.3%的比例提供物业管理区域必要的物业管理用房。

　　物业管理用房产权归全体业主所有，由物业管理企业使用，未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

　　第五章 物业管理服务

　　第三十五条物业管理企业从事物业管理服务，应当与委托方签订物业服务合同。

　　物业服务合同应当载明下列主要内容：

　　(一)委托方与被委托方的名称、住所;

　　(二)物业管理区域的范围和物业管理项目名称;

　　(三)物业服务内容;(四)物业服务标准;(五)物业服务费用;(六)物业服务期限;(七)物业管理用房的配置;(八)专项维修资金的管理与使用;(九)违约责任;(十)合同终止和解除的约定;

　　(十一)当事人双方约定的其他事项。

　　第三十六条物业服务具体内容由物业服务合同约定，应当主要包括下列内容：

　　(一)物业共用部位、共用设施设备的维护和管理;

　　(二)保洁服务;(三)绿化管理服务;

　　(四)物业管理区域内公共秩序维护;

　　(五)物业管理资料的管理。

　　物业管理可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

　　第三十七条物业管理企业应当自物业服务合同生效之日起30日内，将物业服务合同报市房产住宅部门或者县(市)房产行政主管部门备案。

　　物业服务合同期满，如果一方不再续签的，应当在合同期满前60日通知对方，由委托方在合同期满前确定新聘用的物业管理企业。

　　第三十八条物业管理企业应当在物业服务合同终止或者解除后的10日内，向业主委员会办理下列事项：

　　(一)移交预收的物业服务费用;(二)移交全部物业档案资料;

　　(三)移交物业管理用房、场地和其他财物。

　　第三十九条业主委员会与新选聘的物业管理企业签订服务合同时，应当办理物业验收手续。同时移交本条例第三十八条规定的资料。

　　第四十条物业管理企业进行物业管理服务，应当遵守下列规定：

　　(一)按照有关规定的技术标准和操作规范实施管理服务;

　　(二)明示物业共用部位、共用设施设备使用的方法、要求及注意事项;

　　(三)定期对物业共用部位、共用设施设备进行养护;

　　(四)物业共用部位、共用设施设备损坏时，及时采取保护措施，并按照物业服务合同的约定进行维修;

　　(五)接到物业损坏报修时，及时进行维修和处理;

　　(六)做好物业维修、更新及其费用收支记录，定期公布物业服务费用的收支情况;

　　(七)妥善保管物业档案资料;

　　(八)定期听取业主大会、业主的意见和建议，改进和完善管理服务;

　　(九)及时劝阻和制止业主违反本条例和业主公约的行为;

　　(十)做好物业服务合同约定的其他管理服务事项。

　　第四十一条物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

　　第四十二条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　第四十三条物业服务费用应当遵循合理、公开，以及费用与服务水平相适应的原则。

　　物业服务费用，由业主和物业管理企业按照有关规定，在物业管理合同中约定。

　　第四十四条物业服务费用由物业管理企业向业主收取。业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　第四十五条物业交付物业买受人使用前发生的物业管理相关费用，由开发建设单位承担。物业交付物业买受人使用后的物业服务费用由业主承担;开发建设单位和业主约定由开发建设单位承担物业服务费用的，由开发建设单位承担。

　　物业管理区域内未售出或者因开发建设单位原因尚未交给物业买受人的物业，其物业服务费用由开发建设单位承担。

　　第四十六条房屋自用部位、自用设备的维修、养护由业主自行负责，业主委托物业管理企业对自用部位、自用设备进行维修养护的，服务费用由双方约定。

　　第四十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

　　物业管理企业接受委托代收前款费用的，委托费用由委托双方自行约定，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第六章 物业的使用和维修

　　第四十八条业主、物业使用人应当遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面处理与相邻业主的关系。

　　第四十九条业主、物业使用人在物业使用中不得有下列行为：

　　(一)擅自改动房屋承重结构、主体结构、破坏房屋外观;

　　(二)擅自占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设备;

　　(三)违章搭建;(四)侵占绿地，毁坏绿化;

　　(五)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;

　　(六)放置超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声;

　　(七)擅自设置摊点;

　　(八)擅自在物业共用部位或者场所悬挂、张贴、涂写、刻画;

　　(九)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

　　(十)法律、法规禁止的其他行为。

　　第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

　　业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

　　第五十一条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。按照法律、法规的规定需要办理有关审批手续的，办理后方可进行。

　　物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

　　业主应当与物业管理企业签订装饰装修管理协议。协议应当就装饰装修的时间、禁止行为、废弃物的清运和处置、注意事项和违约责任等事项做出约定。

　　物业管理企业应当按照装饰装修管理协议进行现场检查，对违反装饰装修管理协议的，应当要求业主进行改正。

　　第五十二条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

　　第五十三条业主应当配合物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备实施维修养护。

　　业主对设置于房屋内部的共用设备负有监管责任。

　　第五十四条任何单位或者个人不得随意占用物业管理区域内的道路或者场地停放机动车辆。确需占用道路或者场地停放机动车辆的，应当征得业主大会的同意。

　　业主占用道路、场地停放机动车辆的，应当按规定交纳场地占用费。收益主要用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备维修、养护，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第五十五条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当事先同物业管理企业达成协议，并及时恢复原状;造成损失的，应当予以赔偿。

　　第五十六条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第五十七条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属业主所有，专项用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　专项维修资金的收取、使用、管理办法，由市人民政府制定。

　　第五十八条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和安全使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

　　有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

　　第七章 法律责任

　　第五十九条业主违反业主公约、物业服务合同的，应当承担相应的民事责任。

　　业主未按照物业服务合同约定交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以从逾期之日起每日按照物业管理费用总额加收1‰的滞纳金。

　　对于超过3个月不交纳物业管理服务费用的业主，物业管理企业可以向人民法院起诉要求限期缴纳。

　　第六十条业主违反本条例第五十三条规定，阻挠物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备实施维修养护的，由市房产住宅部门或者县(市)房产行政主管部门予以警告，责令限期改正，并可处1000元以上1万元以下罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十一条业主大会及业主委员会作出的决定违反法律法规或者侵害社会公共利益的，由市房产住宅部门或县(市)房产行政主管部门责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第六十二条开发建设单位违反本条例的，由市房产住宅部门或者县(市)房产行政主管部门按照下列规定处罚：

　　(一)违反本条例第二十九条的规定，未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，责令限期改正，给予警告，可并处3万元以上10万元以下的罚款。

　　(二)违反本条例第三十条规定，未办理物业交接验收的，责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款。

　　(三)违反本条例第三十一条规定，不移交有关资料的，责令限期改正;逾期仍未移交有关材料的，予以通报，并处1万元以上10万元以下的罚款。

　　(四)违反本条例第三十二条规定，将属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权出售或转让他人的，责令限期改正，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　(五)违反本条例第三十四条一款规定，未配置必要的物业管理服务用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

　　第六十三条物业管理企业违反本条例的，由市房产住宅部门或县(市)房产行政主管部门按照下列规定处罚：

　　(一)违反本条例第二十三条一款的规定，未取得资质证书擅自从事物业管理经营活动的，责令停止违法经营活动，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　(二)违反本条例第二十三条二款的规定，聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　(三)违反本条例第二十七条规定，未办理进市备案手续擅自从事物业管理经营活动的，责令备案，并处5000元以上1万元以下的罚款。

　　(四)违反本条例第三十四条二款的规定，擅自改变物业管理用房用途的，责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　(五)违反本条例第三十八条的规定，不移交有关资料的，责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，予以通报，并处1万元以上10万元以下的罚款。

　　(六)违反本条例第四十条的规定，对物业共用部位、共用设施设备管理不善，造成损失的，责令限期改正，并处以5万元以上20万元以下的罚款。

　　(七)违反本条例第四十一条的规定，将物业管理区域内的整项服务业务委托他人的，责令限期改正，并处委托合同价款30%以上50%以下的罚款，降低资质等级;情节严重的吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十四条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由市房产住宅部门或县(市)房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;

　　(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

　　第六十五条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

　　第六十六条违反本条例其他有关规定的，由相应行政管理部门根据有关法律、法规的规定予以处罚。

　　第六十七条市房产住宅部门或者县(市)房产行政主管部门工作人员应当依法履行职责，不得玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。

　　违反本条前款规定的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六十八条对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提请行政诉讼。

　　第六十九条罚没使用的票据和罚没款的处理，按照国家和省的有关规定执行。

　　第八章 附则

　　第七十条本条例自年月日起施行。